Notaire Laurent BARNICH SPRL, 7800 ATH - N° entreprise : 0863 802 618

 

Notaire Laurent BARNICH SPRL

7800 ATH - N° entreprise : 0863 802 618

Contenu du compromis de vente

Pour éviter toute discussion ultérieure, le compromis devra donc être rédigé avec le plus grand soin et la plus grande clarté. Il devrait toujours comprendre les rubriques suivantes :

 

Les parties

Il s'agit de toutes les informations relatives aux personnes qui s'engagent :

Le vendeur

  • Le vendeur est-il bien le seul propriétaire ? S'ils sont plusieurs, tous les vendeurs doivent signer.
  • Tous les vendeurs sont-ils majeurs et capables de signer ?
  • Les vendeurs sont-ils célibataires, cohabitent-ils de fait ou ont-ils fait une déclaration de cohabitation légale, sont-ils mariés, sont-ils séparés de fait ?
  • La personne qui représente d’éventuels absents doit produire une procuration valable.
  • Une personne à statut spécial (mineur, failli, saisi, médié, etc.) figure-t-elle parmi les vendeurs ? Dans ce cas, une procédure particulière doit s’appliquer. Prudence donc !

L'acquéreur

Il est possible d’acheter pour soi, seul ou en indivision avec d’autres personnes, pour le compte d’une autre personne, pour le compte d’un enfant mineur, ou pour le compte d’une société en formation, etc.

  • Etes-vous célibataire, marié, divorcé ?
  • Avez-vous des enfants ? Une société ? 
  • Disposez-vous des moyens financiers suffisants pour acheter le bien ?
  • Pouvez-vous obtenir un crédit hypothécaire ?
  • Devez-vous prévoir une clause d’accroissement (voir plus loin) ?

Les situations, les problèmes et les solutions sont multiples, mais il n’est en principe pas possible de changer le nom de l’acquéreur entre le compromis et l’acte : un tel mécanisme peut être
considéré fiscalement comme une double vente ; vous devriez alors payer deux fois les droits d’enregistrement outre, éventuellement, des amendes. Il convient donc de bien réfléchir avant d’indiquer votre identité avec exactitude.

 

Le bien

La désignation du bien constitue un élément essentiel. Le vendeur et l’acquéreur doivent donc l’identifier précisément en fonction de leurs accords.
Nous reprenons ci-dessous une série d’éléments à prévoir idéalement. Comme expliqué, certains de ces renseignements sont en principe obligatoires dès la mise en vente du bien (et vous auront donc déjà été communiqués à ce stade), selon les régions et selon le type de document. Renseignez-vous auprès de votre notaire pour plus de précisions.

  • La description correcte du bien vendu. Pour écarter les problèmes, il vaut mieux reproduire la description exacte reprise dans le titre de propriété du vendeur sauf changement : la prairie voisine fait-elle partie de la vente ? Un plan peut s’avérer utile ! Quelle cave est-elle vendue avec l’appartement ?
  • L’état et la superficie du bien vendu : à ce stade, vous devez être complètement informé et avoir eu l’occasion de visiter le bien avec une attention soutenue. Vous devez pouvoir vérifier si l’immeuble n’est pas entaché de vices et si la superficie indiquée dans le compromis semble concorder avec la réalité.
  • Les servitudes éventuelles grevant le bien : droit de passage, servitudes de vues ou d’écoulement des eaux, etc., susceptibles de créer un trouble de jouissance.
  • Toute autre charge, dette ou privilège dont le bien serait éventuellement grevé (saisie, inscription hypothécaire), mais dont on doit en principe vous garantir la liberté : vous ne reprenez pas les dettes du passé.
  • Les modalités d’occupation du bien : si le bien est loué, le compromis reprendra les conditions précises d’occupation pour vous permettre de connaître vos droits et obligations à l’égard du locataire ou le renvoi au bail dont copie vous aura été transmise. Si le vendeur occupe le bien, il indiquera le moment où il le libérera. Il est impératif également de mentionner si le bien fait l’objet d’un usufruit ou d’un droit d’habitation qui ne vous permet pas d’en avoir la jouissance.
  • Le certificat de performance énergétique (PEB), comme expliqué ci-dessus. Les renseignements d’urbanisme : la destination urbanistique du bien ainsi que les permis (permis de bâtir, permis de lotir ou d’urbanisation, etc.) et certificats d’urbanisme délivrés sur le bien.
  • Les renseignements d’urbanisme : la destination urbanistique du bien ainsi que les permis (permis de bâtir, permis de lotir, permis d'urbanisme ou d’urbanisation, etc.) et certificats d’urbanisme délivrés sur le bien.
  • Les éventuelles infractions relatives au bien.
  • Les affectations et utilisations licites du bien.
  • L’existence ou non d’un plan d’expropriation ou d’une mesure de protection du patrimoine.
  • Les renseignements du syndic dans le cadre d’une copropriété (appartement). Le compromis prévoit le respect de l’acte de base et du règlement de copropriété, ainsi que des décisions de l’assemblée des copropriétaires. Si une assemblée doit se réunir entre la signature du compromis et l’acte, il est le plus souvent prévu que le vendeur invite l'acquéreur à y assister puisque c’est lui qui sera lié ultérieurement par les décisions adoptées.
  • Si le bien est situé en Région bruxelloise ou flamande : l’attestation IBGE (Bruxelles) ou OVAM (Flandre) établissant que le terrain n’est pas pollué ou pas concerné par l’inventaire des sols (comme expliqué plus haut).
  • Une attestation selon laquelle l’installation électrique a été vérifiée (maison d’habitation et appartement), comme vu plus haut également.
 

Le prix

Il convient de déterminer avec précision le prix et son mode de paiement : montant de l'acompte ou de la garantie, destination de cette somme, paiement comptant ou différé du solde, ...

Il est aussi recommandé de vérifier d’autres points lors de la signature du compromis, dont, par exemple :

  • La prise en charge des contributions : le précompte immobilier et les autres taxes seront réclamés par l’Administration à celui qui est propriétaire au 1er janvier de l’année. Il faut donc prévoir à partir de quelle date l’acquéreur les supportera. Il est ainsi habituellement prévu que l’acquéreur paiera et supportera toutes les impositions, taxes et contributions mises ou à mettre sur le bien dès l’entrée en jouissance. Vous rembourserez donc au vendeur la quote-part du précompte immobilier couvrant la partie de l’année à dater de votre entrée en jouissance.
  • Pour les habitations neuves, la vente peut parfois se réaliser sous le régime de la TVA au lieu du droit d’enregistrement. Il faut le prévoir dans le compromis.